Выселение граждан из жилых помещений

Жилищные отношения являются очень сложными и многогранными. Бывают ситуации, при которых происходит прекращение пользования жилым помещением, причем зачастую это происходит принудительно. Жилищным законодательством РФ предусмотрены 2 основных направления выселения: из жилья, находящегося в частной собственности либо же используемого гражданами в рамках социального найма.

Рассмотрим способы выселения граждан из жилых помещений, находящихся в частном жилищном фонде.

Так при изъятии земельного участка у собственника для нужд государства или муниципалитета, находящиеся там жилые помещения соответственно подлежат выкупу. Также возможно изъятие участка, на котором находится многоквартирный дом при признании дома аварийным и подлежащим сносу. При этом орган, который уполномочен принимать акты об изъятии ЗУ, обязательно направляет собственникам таких помещений уведомление, а также проект соглашения, которое будет предусматривать размер, порядок возмещения и некоторые другие условия. Также в судебном порядке возможно принудительное изъятие недвижимости при отказе собственника от заключения данного соглашения.

Возможно также обращение взыскания на жилую недвижимость, если она обременена залогом, при удовлетворении требований залогодержателя. Однако, обратить взыскание на единственное жильё допускается только по суду. Подробно этот порядок урегулирован ГК РФ и Законом «Об ипотеке».

В отдельной главе Жилищного кодекса РФ предусмотрена возможность изъятия жилого помещения с последующей его продажей на торгах, когда собственником были произведены самовольные перепланировка или переустройство с последующим отказом вернуть все в прежнее положение. При подобных ситуациях предусмотрено обращение уполномоченного на согласование данных действий органа в суд, однако, этому обязательно должно предшествовать предписание собственнику помещения.

Гражданским кодексом РФ отдельно предусмотрена продажа с публичных торгов жилья, когда собственник использует его не по целевому назначению, а также нарушает права и интересы соседей, имеющие систематический характер. Местная администрация заранее предупреждает собственника об устранении нарушений, а при необходимости о ремонте жилья.

Право пользования жилищем может прекращаться не только у собственников, но также других указанных законом лиц. Например, при переходе права собственности, члены семьи предыдущего собственника также утрачивают возможность пользования такой жилой недвижимостью. Также собственник вправе требовать по суду выселения бывших членов семьи, утративших право пользования жилищем и отказывающихся добровольно освободить его. Лица, пользующиеся жилыми помещениями по завещательному отказу, могут быть выселены по суду, если они нарушают права собственника и соседей, а также используют жильё не по назначению. У других указанных законом лиц данное право прекращается по тем же основаниям, что и у собственников жилой недвижимости.

Далее рассмотрим варианты выселения граждан из жилья в жилищном фонде социального использования.

В ЖК РФ можно выделить 3 основные группы (вида) такого выселения нанимателей, а также иных лиц:

  • Когда взамен предоставляется благоустроенное жилище;
  • Взамен предоставляются другие жилые помещения, соответствующие размеру жилья для вселения лиц в общежитие;
  • Вообще не предоставляется взамен иное жилье.

Первую группу составляют ситуации, которые, как правило не зависят от нанимателя, и поэтому при выселении взамен им обязательно предоставляется благоустроенное жильё. К этой группе относятся случаи, когда: производится перевод жилой недвижимости в нежилую, дом подлежит сносу, признано, что жилище явно не годиться для проживания, при кап. ремонте или реконструкции дома, либо когда жилое помещение невозможно сохранить или существенно увеличивается/уменьшается его общая площадь.

Ко второй группе относятся ситуации, когда не вносились платежи за коммунальные услуги или же по квартплате более 6 месяцев. К тому же отсутствуют уважительные причины данной неоплаты. В обратном случае суд откажет в выселении. Сюда также относятся случаи, когда судом признано недопустимым проживание детей и родителей, лишенных родительских прав совместно. При этом законом соответствующего субъекта РФ обязательно должно быть предусмотрено вселение в другое жилище, которое соответствует норме при вселении лиц в общежитие.

Для третьей группы характерны такие ситуации, когда не по целевому назначению используется жилая недвижимость или нарушаются права и интересы соседей. При этом такие нарушения носят систематический характер. Сюда можно отнести также разрушение жилой недвижимости ввиду бесхозяйственного обращения с ней. Наймодатель должен заранее предупредить гражданина, который допускает подобные действия в отношении жилья. Также в 3 группу входят ситуации, которые указаны во второй группе, когда установлена недопустимость совместного проживания лишенных родительских прав родителей с их детьми, а также отсутствует закон субъекта РФ, который бы допускал предоставление жилья по нормам для общежития.

Также можно выделить и такие варианты выселения как, например, при выезде нанимателя со своей семьёй в другое жилище для постоянного проживания там. Тогда заинтересованные лица могут потребовать признать их утратившими право на жилище, которое они покинули. Однако, это производится только через суд.

Поднаниматели и лица, которые с ними проживают выселяются при расторжении или прекращении основного договора соц. найма. При отказе поднанимателем добровольно покинуть жильё, это происходит принудительно, то есть через суд. Соответственно другое жилье данным лицам не предоставляется. Похожий порядок предусмотрен также для временных жильцов, которые не подлежат вселению более чем на 6 месяцев.

Рассмотрим возможность выселения граждан на примерах из судебной практики.

Решением № 2-559/2020 2-559/2020~М-307/2020 М-307/2020 от 24 апреля 2020 г. по делу № 2-559/2020 ответчики были выселены из жилого дома, который ранее признан аварийным, а также их сняли с регистрационного учета. Из материалов дела следует, что дом подлежал сносу, но жильцы отказались добровольно покинуть его и сняться с регистрационного учета. В соответствии с ЖК РФ выселяемым лицам было предоставлено жильё взамен аварийного. К тому же жилые помещения, которые администрация предоставила ответчикам полностью соответствовали установленным требованиям, а также был соблюден принцип равнозначности предоставляемого жилья взамен изымаемого. Также исходя из доводов местной администрации, выселение было необходимо во избежание причинения вреда жизни, здоровью и имуществу проживающих, так как невозможно произвести снос дома без выезда всех жильцов из аварийного жилья.

Относительно самовольного переустройства или перепланировки практика судов показывает, что в подавляющем большинстве случаев суды принимают решения в пользу собственников и происходит узаконивание данных действий. Так решением № 2-969/2020 2-969/2020~М-174/2020 М-174/2020 от 20 апреля 2020 г. по делу № 2-969/2020 было сохранено жилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии. При этом, в заключении выполненном Волго-Вятским филиалом АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» указано, что были соблюдены все необходимые требования санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм, а также не нарушены права и интересы соседей. Таким образом, эксплуатация квартиры полностью безопасна, никаких угроз жизни, здоровью и имуществу граждан не создается.

Анализ судебной практики также показывает, что в большинстве случаев к собственникам не применяют такую крайнюю меру ответственности, как выселение, ограничиваясь зачастую привлечением к административной ответственности или предупреждением о необходимости устранить нарушения. Так решением № 2-3320/2018 2-372/2019 2-372/2019(2-3320/2018;)~М-2894/2018 М-2894/2018 от 21 марта 2019 г. по делу № 2-3320/2018 было отказано в прекращении права собственности и продаже с публичных торгов квартиры, собственники которой захламили комнаты мусором, своим бездействием довели до непригодного состояния санузел, газоснабжение отключено. Суд мотивировал отказ в исковых требованиях администрации тем, что никакие иные меры воздействия к жильцам не применялись, к административной ответственности они не привлекались. Таким образом, выселение собственника – это действительно исключительная мера, которая может быть применена только если ранее применялись иные необходимые и достаточные меры воздействия, но которые не принесли желаемого результата.

Соответственно, когда вопрос касается выселения/переселения нанимателей по соц. найму и иных жильцов, то зачастую суды удовлетворяют такие исковые требования. Однако, когда затрагивается возможность прекращения права собственности граждан на жилые помещения, то в большинстве случаев возникает обратная ситуация, так как для этого необходимо, чтобы нарушения в пользовании жильем либо носили слишком существенный (и даже систематический) характер, либо должны быть исчерпаны все возможные способы и меры воздействия на таких собственников с целью устранения всех нарушений.

Отзывы


Оставьте заявку в этой форме и наш звонок не заставит долго ждать!
CAPTCHA

Мы на связи!

С радостью ответим на все ваши вопросы по телефону:

или ответим на любые ваши вопросы по электронной почте kustodia.jr@yandex.ru
Мы гарантируем конфинденциальность, честные цены и профессиональный сервис